El pago progresivo de hipotecas es un fenómeno relativamente inusual. Tienen una tarifa fija, pero los pagos mensuales varían. Al final del plazo del préstamo, tendrá un saldo completo, pero el saldo del préstamo puede aumentar o disminuir en diferentes momentos durante el plazo del préstamo.
Aunque inusual, una hipoteca de pago progresivo (MPG) puede ser beneficiosa para ciertos tipos de prestatarios.
¿Qué es una hipoteca a plazos?
Por lo general, dividimos las hipotecas en dos grupos: tasas de interés fijas y tasas de interés variables. Hay dos tipos de hipotecas a plazos: préstamos de tasa fija pero préstamos de tasa variable o préstamos a plazos.
MPG son préstamos autoextinguibles, lo que significa que la deuda se paga por completo al final del plazo del préstamo. Por lo general, es un producto de la FHA (a veces llamado préstamo de la sección 245) que requiere que el prestatario pague por adelantado la prima anual del seguro hipotecario. El programa GPM de la FHA incluye:
- La tasa de exclusión es del 2,5%, 5% o 7,5% durante 5 años
- Durante el primer período de 10 años, el porcentaje de graduados es del 2% o 3%
Debido a la estructura del método de pago, los certificados de inversión garantizados son una opción para los prestatarios que esperan mayores ingresos en los próximos años, pero es más difícil para un préstamo cumplir con los requisitos de la relación deuda-ingreso.
¿Cómo funciona el pago gradual del préstamo?
Para comprender cómo funcionan las hipotecas de pago progresivo, primero echemos un vistazo a una hipoteca de tasa fija típica.
Por ejemplo, una hipoteca de tasa fija de 200, 000 yenes tiene una tasa de interés a 30 años del 2,9% y un pago mensual fijo (capital e interés del préstamo) de 832 yenes. Este pago mensual se mantiene estable durante 30 años y el monto total se pagará al final del plazo del préstamo.
Gpm funciona de manera diferente. Suponiendo la misma hipoteca de $ 2, 200, 000, la tasa de interés fija a 30 años es del 2.9%, y ahora cada pago mensual en los primeros cinco años ha aumentado un 5%. Para el sexto año, el préstamo se convertirá en un pago mensual fijo por el período restante.
Sin embargo, para el sexto año, el pago mensual aumentó a $ 859.73, un aumento de $ 27.73 sobre el pago mensual normal de $ 832 en una situación típica de tasa fija.
Si bien la razón principal de estas dos situaciones es que la hipoteca se pagará dentro de los 30 años, el prestatario con gpm tiene pagos más bajos de capital e intereses durante los primeros cinco años, pero el interés final pagado superará el típico que elige.
Pros y contras de las hipotecas a plazos
Una hipoteca a plazos puede ser bastante complicada, por lo que es difícil saber exactamente cómo funcionó en primer lugar. Sin embargo, también hay beneficios, como menores costos iniciales, que pueden hacerlos rentables para algunos prestatarios.
Ventajas
- Reduzca el pago inicial. La idea detrás del pago progresivo de la hipoteca es que los pagos comienzan pequeños y aumentan con el tiempo. Si planea aumentar sus ingresos a lo largo del tiempo, podría permitirle obtener una hipoteca más asequible inicialmente.
- Es más fácil calificar. Debido a un pago inicial más bajo, los prestamistas pueden estar dispuestos a aprobar certificados de inversión garantizados más fácilmente para personas de bajos ingresos.
- Compra una casa más grande. Los requisitos de crédito menos estrictos y los pagos más bajos pueden facilitar que los prestatarios obtengan montos de crédito más grandes.
Desventajas
- Mayor costo total. Debido a un pago inicial más bajo, el capital disminuye más lentamente, lo que significa que se acumularán más intereses, lo que aumentará los costos,
- complejidad. GPMs se ha vuelto más complicado debido a la evolución de su pago y otros factores. Puede ser más difícil determinar si gpm se ajusta a su presupuesto o si es una ganga.
- Depreciación negativa. Su pago mensual, especialmente al principio, puede no cubrir el monto total de los intereses acumulados. Esto significa que su deuda puede aumentar al principio, lo que puede ponerlo en una situación difícil frente a su casa que excede el valor de la casa.
- Depende del crecimiento futuro de los ingresos. Si sus ingresos futuros no aumentan como se esperaba, es posible que no pueda pagar pagos futuros más altos.
Hipotecas a plazos y amortización negativa
Las hipotecas a plazos también se pueden pagar en función de las altas tasas de interés. (La depreciación negativa es un término complejo que significa que los saldos de los préstamos pueden aumentar en lugar de disminuir. Esto generalmente ocurre cuando el pago de intereses excede el pago mensual inicial.
Supongamos que nuevamente tiene un GPM a 30 años de $ 200, 000, pero la tasa de interés fija es del 5,7% y el pago mensual de los primeros cinco años aumenta un 5% por año.
En el primer año, los pagos de intereses en realidad superaron los pagos mensuales, lo que aumentó el saldo del préstamo.
Sin embargo, para el segundo año, los pagos mensuales aumentarán en un 5%, de $ 949.40 a $ 9996.87.. Ahora es más que el pago de intereses, que fue de $ 950.04 al comienzo del segundo año, y el saldo ahora se paga en lugar de ser cancelado a menos.
La depreciación negativa puede tener lugar durante varios años en las primeras etapas del plazo del préstamo, pero la hipoteca se organizará de tal manera que el saldo total aún se pague al final del plazo. Sin embargo, debido a que el capital del préstamo aumenta al comienzo del período de amortización, la hipoteca eventualmente costará más.
Requisitos hipotecarios de pago progresivo
Debido a que las hipotecas a plazos generalmente están aseguradas por la FHA, los prestatarios deben cumplir con ciertos criterios. incluido:
- Al menos un pago inicial de 3.5%
- Prima de seguro hipotecario de la FHA
- El préstamo debe ser propiedad de una familia ocupada por el propietario.
Hipoteca de tasa ajustable e hipoteca de tasa gradual
Si bien los pagos mensuales de las hipotecas de tasa de interés ajustable (ARM) y las hipotecas de pago progresivo varían durante un período de tiempo, hay una gran diferencia entre los dos.
Para un ARM típico, hay una tasa de interés fija en la etapa inicial, por ejemplo, de tres a diez años. Después de que finalice este período, la tasa de interés puede subir o Bajar de acuerdo con el índice, aumentando o disminuyendo los pagos mensuales. El prestatario no sabe si los pagos futuros serán más altos o más bajos, y Cuántos serán.
Por otro lado, con gpm, el pago mensual cambia, pero el prestatario sabe de antemano que estos cambios dependerán del calendario de pago del préstamo. En otras palabras, no se agregan sorpresas, y no hay ninguna.
